הצעה לסדר שלא הצלחתי להעלות לדיון במליאה בנושא הרחבת היצע פתרונות הדיור ברמת השרון

על רקע המחאה החברתית של הקיץ האחרון מצאתי לנכון להעלות לדיון חוזר בעירייה הצעה לסדר שהגשתי כבר במהלך שנת 2009, לפיה בכל פרויקט של בנייה לגובה בעיר יהיו לפחות 20% מיחידות הדיור קטנות בינוניות של עד 85 מ"ר. הפעם, בתיאום עם חברי מועצה בערים השכנות, הוגשה ההצעה במקביל ברמת השרון, בהרצליה (על-ידי מר ירון עולמי) ובכפר סבא (על-ידי מר גיא בן גל). ברעננה - העירייה מקדמת שורה של תוכניות בהיקפים של אלפי יח"ד כאשר בשתי המרכזיות שליש מיחידות הדיור הן דירות קטנות ובינוניות.

לצערי הרב, מסיבות לא ענייניות לחלוטין בחר ראש העירייה לא להעלות את הנושא לדיון בעירייה.

הנה בפניכם ההצעה כפי שהוגשה על-ידי:

מטרות -

מטרת הצעה זו לסדר היא לקדם הקמת דירות קטנות ובינוניות על מנת לענות על צרכי השוק. כבר לפני מספר חודשים העלה נשיא התאחדות הקבלנים, ניסים בובליל, את הטענה, כי מי שמונע הקמת דירות קטנות ובינוניות הם דווקא ראשי הרשויות המקומיות, וזאת ממספר סיבות:

1. הארנונה על דירות קטנות נמוכה יותר מאשר על דירות גדולות.
2. דירות קטנות מביאות עמן אוכלוסיה חלשה יותר מבחינה כלכלית, בעוד ראשי הערים מבקשים למשוך לערים אוכלוסיה מבוססת.
3. כניסת משפחות צעירות דורשת פיתוח שירותים חברתיים, כדוגמת חינוך פורמלי ובלתי פורמלי, מתקנים ומוסדות לשעות הפנאי ועוד.

אנו, חברי מועצות העיריות בהרצליה, ברמת השרון ובכפר סבא, דוחים בתוקף את הגישה, כאילו התושבים מהווים נטל על הרשויות המקומיות. כנבחרי ציבור, אנו מאמינים, כי תפקידה של העירייה הוא לשרת את תושבי העיר ולענות על צרכיהם הפיזיים והחברתיים, ולא להעשיר את קופתה במיסים ולאזן את תקציבה.

הצורך בקביעת מדיניות ברורה להקמת דירות קטנות נובע מן הסיבות הבאות:

1. משפחות צעירות ו"בנים ממשיכים": למרות המאפיינים הסוציו-אקונומיים הגבוהים של תושבי שלוש הרשויות, ילדים שגדלו בערים אלה ובגרו, וכעת מקימים משפחות, לא תמיד יכולים להרשות לעצמם להתגורר בקרבת הוריהם, זאת בשל מחירי הדיור הגואים (הן ברכישה והן בהשכרה). הדבר גורם להטלת עול כלכלי נוסף על המשפחות הצעירות, שכן אותם הורים צעירים אינם יכולים להסתייע בסבים ובסבתות בטיפול בילדים ונאלצים להפנות משאבים למטפלות, בייבי-סיטר, צהרונים ועוד. מאידך גיסא, הסבים והסבתות נותרים לגור בערים שהולכות ומזדקנות, ובמקרים רבים במרחק גדול מילדיהם. הקמת דירות קטנות יותר תסייע למשפחות הצעירות להתגורר בקרבת ההורים לרווחתם של הן התושבים המבוגרים והן "הבנים הממשיכים".
2. דיור לתושבים מבוגרים: דירות קטנות מהוות פיתרון מגורים לא רק עבור זוגות צעירים, כי גם עבור התושבים המבוגרים. משעוזבים הילדים "את הקן המשפחתי", ומשההורים מתבגרים, אין להם עוד צורך בדירות גדולות, ותחזוקת הדירות הופכת לקשה יותר ויותר. הקמת דירות קטנות יכולה לסייע דווקא לזוגות מבוגרים, ועל ידי כך לפנות את הדירות הגדולות יותר למשפחות בעלות ילדים, זאת מבלי להיפרד מהחוג החברתי שלהם לאורך השנים.
3. דיור לסטודנטים: סביב המשולש של הרצליה – רמת השרון – כפר סבא נמצאים תשעה מוסדות אקדמיים: אוניברסיטת תל אביב, המכללה להנדסה, מכללת לוינסקי, מכללת סמינר הקיבוצים, מרכז האוניברסיטה הפתוחה, המרכז האקדמי רופין, המרכז הבינתחומי הרצליה, מכללת שערי משפט והמכללה האקדמית בית ברל. הרצליה, כפר סבא ורמת השרון יכולות להפוך למוקד למגורי סטודנטים בשכירות בדירות קטנות, ואף להביא לכך שהסטודנטים, ביום לימודיהם, יבחרו להישאר באזור ולתרום לצמיחתו.

נתונים שבבסיס ההצעה הסדר -

הרצליה, רמת השרון וכפר סבא הן בין הערים המרכזיות בשרון, שאינן מציגות תכנית סדורה ל"בנים ממשיכים" ולמשפחות צעירות. לערים הללו יש מאפיינים משותפים רבים:

1. נתונים סטטיסטיים:

א. אשכול חברתי-כלכלי (על פי נתוני הלמ"ס): כפר סבא – 7 (ירידה לאחר שהייתה באשכול 8 בשנת 2003), הרצליה – 8, רמת השרון – 9. נתונים אלה מעידים, כי תושבים הערים הללו משתייכים למעמד הביניים, אשר כורע תחת נטל יוקר המחיה.
ב. ריבוי אוכלוסיה מבוגרת: בכפר סבא, תושבים מעל גיל 60 מהווים 19.4%, בהרצליה – 21.6%, ברמת השרון – 22.4%. זאת לעומת הממוצע הארצי, העומד על 18.8% מגיל 55 ומעלה (כלומר אף פחות מכך מגיל 60 ומעלה), ולעומת הערים רעננה והוד השרון, המקדמות בניית דירות קטנות (18% ו-14.3% בהתאמה).
ג. מאזן ההגירה: בהרצליה ובכפר סבא קיים מאזן הגירה שלילי, שמתאפיין בעזיבת משפחות צעירות ומשפחות עם ילדים ובכניסת קשישים בני 65 ומעלה. אף על פי שנתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה אינם מאפשרים פילוח מדויק לפי גיל, ניתן לראות מגמה זו לפי הנתונים הבאים: בהרצליה נרשמה ירידה של 87 צעירים עד גיל 29 לעומת עלייה של 9 מעל לגיל 65 ובכפר סבא ירידה של 322 צעירים עד גיל 29 לעומת עלייה של 154 מעל לגיל 154. העיר היחידה יוצאת הדופן היא רמת השרון, וזאת רק הודות לאכלוס שכונת נווה גן בעת איסוף הנתונים.
ד. מאזן התחלות בנייה מול גמר בנייה: גם כאן ניתן לראות, כי העיריות לא מקדמות בניית דירות, שיאפשרו הגדלת ההיצע והוזלת מחירי הדיור לאוכלוסיה חדשה בכלל ול"בנים ממשיכים" בפרט: הרצליה "הובילה" בשנת 2009 עם גמר בניה של 334 דירות והתחלות בנייה של 164 דירות (מאזן שלילי של 170 דירות); ברמת השרון הגיעו לגמר בנייה 287 דירות לעומת התחלת בנייה של 148 דירות (מאזן שלילי של 139 דירות), וכפר סבא הייתה היחידה שהתחלות הבנייה (882) בה היו גבוהות באופן משמעותי ממספר הדירות שהגיעו לגמר בנייה (369). זאת בהשוואה לרעננה והוד השרון, בהן המאזן החיובי עמד על 134 דירות ו-34 דירות בהתאמה.

2. שלוש הערים הללו עומדות בפני תכניות פיתוח מסיביות, חלקן מיידיות ומתבצעות כבר עתה, שמהוות הזדמנות פז לסיוע במשבר הדיור בכלל, ובמשיכת זוגות צעירים ו"בנים ממשיכים" בפרט:

א. הרצליה:
i. גליל ים ‒ 4,000 יח"ד – מכיוון שפרויקט זה יוקם על קרקע של מינהל מקרקעי ישראל, 20% מהדירות בו עתידות להיות לזכאי משרד השיכון. אולם חלק ניכר מהמשפחות הצעירות ומן "הבנים הממשיכים", ובוודאי פנסיונרים שאינם זקוקים עוד לדירות גדולות ומבקשים לעבור לדירות קטנות יותר ונוחות יותר לאחזקה, אינם עומדים בקריטריונים של זכאות, ועל כן התכנית אינה מספקת להם פיתרון.
ii. מתחם התע"ש – 5,000 יחידות דיור.
iii. נוף ים – 3,300 יחידות דיור.

ב. רמת השרון:
i. נווה גן – תוספת של עוד למעלה מ-3,000 יחידות דיור. השכונה מתאפיינת במשפחות צעירות עם ילדים.
ii. מתחם התע"ש – 9,000 יחידות דיור.
iii. פי גלילות והאזור סביב שכונת המשתלה – 12,000 יחידות דיור.

ג. כפר סבא:
iv. תכנית 60/80: השכונות הירוקות – 5,000 יחידות דיור (אשר אושרו במסגרת תכנית בניין עיר והחל שלב השיווק המכירה והאכלוס)
v. תכנית צפון בן יהודה – 1,400 יחידות דיור. (בתכנון ראשוני)

לאור האמור לעיל אנו מציעים להביא בפני מועצות העיר בהרצליה, כפר סבא ורמת השרון את הצעת ההחלטה הבאה:
1. קרקע בבעלות פרטית
א. בכל פרויקט של בנייה לגובה של מעל ל-3 קומות ו/או של למעלה מ- 10 יחידות דיור, לפחות 20% מהדירות שיוקמו יהיו דירות בשטח שעד 85 מ"ר אשר כוללות את שטח הממ"ד.
ב. הוועדה המקומית תהיה רשאית להגדיל בדרך של הקלה את שיעור זכויות הבנייה בכל מגרש בעד 20% מזכויות הבנייה המקוריות במגרש או בסך הפרויקט, בתנאי שהיזם יבקש להגדיל את שיעור הדירות של עד 85 מ"ר ב -10% נוספים מסך הזכויות במגרש (כלומר לפחות 30% מיח"ד יהיו דירות של עד 85 מ"ר).
ג. פינוי בינוי – בכל פרויקט פינוי-בינוי 20% מהדירות שישווקו לציבור הרחב (ולא במסגרת ההסכם עם הדיירים המפונים) יהיו דירות בשטח עד 85 מ"ר, כולל שטח הממ"ד.

2. קרקע בבעלות מינהל מקרקעי ישראל או העירייה
א. איתור פוטנציאל קרקעות בבעלות ציבורית:
i. יוקם צוות עירוני לאיתור שטחים בבעלות ציבורית להקמת פרויקטי דיור בר השגה: צוות זה יכלול את נציגי מועצת העיר, החברה הכלכלית, אגף ההנדסה וכן גורמי מקצוע חוץ עירוניים ונציגי ציבור.
ii. הצוות יציג תוך חצי שנה ממועד ישיבתו הראשונה המלצות קונקרטיות בדבר מיזמים בעלי פוטנציאל של דיור בר השגה בתחומי העיר.
iii. מועצת העירייה תעצור מכירת קרקעות עירוניות (למעט מכירה של חלקים מתוך חלקות לפי ס' 249(10) לפקודת העיריות) ותייעד קרקעות אלה לבנייה של יחידות דיור עבור זכאי משרד השיכון, בתיאום עם משרד הבינוי והשיכון ומינהל התכנון במשרד הפנים.
ב. דיור לזכאי משרד השיכון – בכל פרויקט שיוקם על קרקע ציבורית (בבעלות העירייה או בבעלות מינהל מקרקעי ישראל) יוגדר יחד עם משרד הבינוי השיכון שיעור הדירות לפי "מחיר למשתכן" או כל פרמטר אחר לדיור בר השגה שייקבע על ידי הממשלה. שיעור זה לא יירד מ-30% מסך כל הדירות בפרויקט.

3. שונות
א. נכסים ללא שימוש: מועצת העירייה מחליטה על הקמת צוות עירוני במנהל ההנדסה שתפקידו לנהל סקר והכנת תיק מעקב לבניינים הריקים בעיר ויציע לגבי כל אחד מהם מסלול השמשה שיתאים לו. תכנית זו תתוקצב בהתאם ליכולות הכספיות כבר בשנת הכספים הנוכחית ותתוקצב בהתאם בתקציב 2012. יעד להתחלת עבודת הצוות: נובמבר 2011.
ב. מועצת העירייה, בשבתה כוועדה מקומית, מחליטה על יצירת מסלול ירוק ומהיר לאישור פיצולי דירות ראויים (בהתאם לסטנדרט מינימום שיגובש על ידי הצוות המקצועי של מנהל ההנדסה ובאחריות מהנדס העיר). יעד להשקת המסלול הירוק – ינואר 2012.