תם פרק המושבה של רמת השרון?

כשנולדתי לפני 40 שנה וקצת (ממש קצת... שבועיים פלוס מינוס...) רמת השרון הייתה עדיין ישוב חקלאי בחלקו. בתמונה המסורתית של הרך הנולד המובא בפעם הראשונה לביתו החדש, אצלי מדובר על רח' רבנו תם 8, במרכז רובע הדר, עוד רואים את השדה החרוש שמגיע עד לשדרות ביאליק. אני גם זוכר כילד את לולי התרנגולות ברחוב גולומב. עם השנים, החליפו את השדות והלולים בתים משותפים. לא מגדלים וממש לא גורדי שחקים. רמת השרון, שנקראה אז מושבה, בחרה במסלול ביניים של בתים בני שלוש קומות. מישהו סיפר לי שהסיבה לכך הייתה שלפי החוק אז, בית עם ארבע קומות ומעלה, נדרש להתקין מעלית, שהייתה יקרה אז, ורוב הקבלנים העדיפו לכן לוותר על בנייה גבוהה יותר. התוצאה היא ישוב עירוני צנוע ולא צפוף, כזה שבשבת בבוקר ניתן ליהנות משקט של כפר, כזה שבמרבית המקומות יש מספיק חנייה לכולם, כזה שגם ממרפסת הקומה השנייה ניתן לראות לא מעט טבע באופק. אישית, מאוד נעים לי לגור גם היום בסביבה שכזו. 

בסוג כזה של בנייה יש, עם זאת, בעיה אחת - כשהביקוש עולה, לאור חזרתם של בני דורי כראשי משפחה לרמת השרון, עולה הביקוש על ההיצע ולאור המחסור בדירות המחירים מרקיעים. לכן הסכמתי עם רוכברגר, שבמעטפת של העיר יש לקדם תוכניות של בנייה גבוהה יותר, תוך שמירת האופי המיוחד של הלב של רמת השרון ברובעים הדר ואלון. זו הייתה סיסמת הבחירות שהביאה לרוכברגר את הניצחון בבחירות בפעם הראשונה. 

בשבוע שעבר התקבלה החלטה בוועדה המקומית, זו שאחראית להתוויית האסטרטגיה התיכנונית של רמת השרון, שמאיימת לשנות ולהפוך את רמת השרון כולה לכרך צפוף של מגדלים. הוועדה אישרה הריסה של בניין קיים בן שלוש קומות ברחוב השפלה 6 ובנייה במקומו של בניין בן 10 קומות, כך שבמקום 9 הדירות הקיימות בבניין היום, יבנו 29 דירות. הבניין המדובר הוא בניין שנבנה באמצע שנות השמונים, כך שאינו עומד אפילו בדרישות תמ"א 38, בהיותו בנוי בהתאם לתקנים החדשים לעמידות ברעידות אדמה. במילים אחרות - ללא שום צורך תכנוני או הנדסי, אלא רק רצון יזמי להרוויח, מאשרת העירייה שינוי במרקם העירוני. ההחלטה עדיין זקוקה לאישור הוועדה המחוזית. 

לא מדובר כאן במקרה חד פעמי, אלא בעוד אישור ברצף של פעולות אשר ישנו מהקצה אל הקצה את אופייה של רמת השרון - הוא מצטרף לאישור שניתן להקמת מגדל בן 11 קומות ברח' דבורה הנביאה, ממש באמצע רובע הדר, מצטרף לתוכנית המתגבשת להתחדשות עירונית של רחוב סוקולוב על-ידי הריסת הבתים הקיימים ברחוב ובנייה תחתם של מגדלים בני 12 קומות, הוא מצטרף לתוכניות למגדלים שהוצגו לנו במסגרת פרויקט לחידוש המתחם ברחוב בן חיים, צמוד לגן שרה. אישור זה בעיקר יוצר תקדים - אם לבניין הזה מותר להפוך למגדל, מדוע שהשכן שלך בבניין מולך, לא יעשה אותו דבר? מספיק יזם נמרץ עם יכולות שכנוע, ומחר הבניין מולך, זה עם השלוש קומות והחדרים על הגג, ייהפך גם הוא למגדל עם מספר דו ספרתי של קומות. והרי אישור דומה כבר ניתן, אז מדוע לא הוא???

ונניח שכבר מחליטים לאשר פרויקט שכזה, נניח העירייה מחליטה לבוא לקראת הדיירים בבניין שרוצים להתחדש בדירה חדשה ולטובת היזם הנמרץ שרוצה להרוויח - לפחות שידאגו שבתמורה ייבנו בבניין גם דירות קטנות, כאלה שמתאימות לזוגות צעירים. כלום!!! אפילו לא דירה קטנה אחת!!! כמו במגדל של גינדי בחניון של תיכון אלון או בשאר המגדלים שניבנו ברובע אלון, אף לא דירה קטנה אחת, אף לא פתרון דיור אחד לזוגות צעירים.

ומה בדבר תוכנית אב לאור כל התוכניות שבצנרת? הרי תוספת של עוד מאות יחידות דיור במרכז העיר משמעותן העמסה של עוד אלפי מכוניות על התשתית התחבורתית הקיימת, תוספת של עוד מאות רבות של ילדים בבתי הספר ובגני הילדים וצמצום השטחים הירוקים פר תושב. בצד אחד, ישיבה אחר ישיבה מאשרים עוד ועוד יחידות דיור במרכז רמת השרון, אבל בכל הקדנציה הזו (ולמיטב ידיעתי גם לא בקודמת), לא נערכה ישיבה אחת שבוחנת לעומק לאן פניה של העיר. לא נערכה ישיבה אחת שדנה בקידום של תוכנית אב מסודרת לרמת השרון.

רמת השרון בעוד עשרים ושלושים שנה תהיה עיר אחרת לגמרי. השכונות החדשות מסביב (פי גלילות, נווה גן ותע"ש) והשלמת תוכניות הפינוי בינוי, יוסיפו לה מעל למאה אלף תושבים, זאת בנוסף לאזורי מסחר ותעשייה של מאות אלפי מטרים רבועים. כל אלה, יאפשרו לילידי רמת השרון לחזור לגור ולעבוד בה. שמירה על המרקם העירוני במרכז העיר, ברובעים הדר ואלון, תעניק לעיר חותמת ייחודית ותשמור על אופי המיוחד של המושבה שאני וחבריי גדלנו בה, ובכך יזכירו לנו שחזרנו הביתה, לרמת השרון.

הטיים מגזין בחר השנה כאיש השנה שלו את המפגינים. לא ספציפית את הערבי הצעיר בכיכר בקהיר, ולא את חברו ברחובות דרעא בסוריה, לא את זה שיישן באוהל במדריד או אלה שישבו בניו-יורק מול וול סטריט ואפילו לא רק את דפני וסתיו שלנו כאן, אלא את המפגין כמייצג את התרחשויות של שנת 2011. לכל הדרישות של כל אותם מפגינים בכל פינות העולם יש מכנה משותף - דרישה להוגנות מצד השלטון ושיתוף האוכלוסיה כולה בחלוקת העוגה.

גם לרמת השרון הגיעה המחאה של הקיץ, כאשר צעירים תושבי העיר ביקשו להבטיח את האפשרות שלהם להמשיך ולגור בה, על אף זינוק מחירי הנדל"ן בעיר ועלויות החיים בה, כפי שהם באים לידי ביטוי למשל בגני הילדים, בחינוך ובמזון. צריך להיות כנים - צדק חברתי מודל רמת השרון לא דומה לזה שיש ליצור במקומות כמו ערי הצפון או בשכונות העניות של תל אביב וירושלים. אבל דירות צנועות יותר במחירים סבירים יותר, הם דבר אפשרי וחובתם של מקבלי ההחלטות כלפי הדור הצעיר.

לכן, כשקרקע ציבורית סוף סוף משתחררת ועומדת למכירה, תפקיד העירייה לוודא שבמקום בו יש לה אפשרות לקבוע ולהשפיע, השפעתה תהיה גם לכיוון של דיור שמתאים לאותם צעירים. לכן כל כך מפריע לי מה שקורה בפרויקט המתוכנן של גינדי על החניון של רובע אלון - גם במישור החברתי וגם במישור הערכי.

במישור הערכי - הפרויקט עבר קו אדום ואסביר. במסגרת המכרז שהיה למכירת הקרקע, כמקובל במכרזים, ניתנה למתמודדים אפשרות לשאול שאלות הבהרה. אחת מהן נגעה לאפשרות להוסיף קומות מגורים למבנים. תשובת העירייה הייתה ברורה וחד משמעית: "לא ניתן לקבל הקלות לקומות נוספות". תשובה חדה וברורה, כזו שאינה משתמעת לשני פנים. גינדי זכו, תוך שהם מציעים סכום שגרם להמון גבות להתרומם. גם הם, אני מניח, קראו את שאלות ההבהרה ואת התשובות להן על-ידי העירייה ובכל זאת בחרו להגיש בקשה לתוספת קומות - ולא קומה אחת, אלא 3 קומות (מ- 14 קומות במסמכי המכרז ל- 17 קומות (קומה נוספת בגובה, קומת גן למגורים וקומת ביניים מעל לקומת הגן)).

על פניו, דין הבקשה להיפסל מיד. הרי המתמודדים האחרים הסתמכו על תשובת העירייה וקבעו את הצעתם בהתאם. אבל את קברניטי העירייה זה עניין פחות, והופ צצה לה חוות דעת משפטית שאומרת שנכון שהעירייה קבעה מפורשות שאסור להוסיף קומות, אבל בעצם זו לא סמכותה בכלל לענות בעניין ולא אותה צריך לשאול, ותוספת קומות זה בכלל הוועדה המקומית (שדרך אגב יושבים בה בדיוק אותם אנשים שיושבים במליאת העירייה). בשורה התחתונה העירייה אמרה לפני המכרז שחור ועשתה לאחריו לבן.

אין לי בעיה עקרונית עם תוספת קומות, בטח לא כשקומות נוספות אלה יכולות לעזור לתוספת יחידות דיור שיקלו מעט על המחסור בדירות בעיר, ולא פעם הצבעתי בעד מתן הקלה שכזו לתוספת קומות, אך כאן, לא יכולתי לתת הכשר לעירייה שמשקרת את תושביה. אסור לשום גוף ציבורי לשקר לתושביו ואם טעתה העירייה בכך שקבעה שאסור להוסיף קומות - היה עליה לפרסם תיקון לשאלות ולאפשר לכל המתמודדים במכרז ולתקן את הצעותיהם בהתאם או לפתוח מחדש את המכרז.

זו לא הבעיה היחידה שלי עם התכנון החדש שאושר לגינדי. התנגדותי לחלק מהבקשות של גינדי נסוב כאמור גם במישור החברתי. בעירייה אישרנו פרויקט של 88 יחידות דיור בגודל ממוצע של 100 מ"ר, כלומר יש דירות גדולות יותר ודירות קטנות יותר, כאלה שכמעט ועומדות בסטנדרטים המקובלים של דיור בר השגה או מספיק קרובות אליו בהתחשב שמדובר ברמת השרון. אך בגינדי בחרו אחרי זכייתם במכרז לשנות לגמרי את אופי הפרויקט - ובמקום 88 יחידות של 100 מ"ר בממוצע, הם רוצים לבנות 64 יחידות של 150 מ"ר בממוצע. זה כבר הופך את הפרויקט לסוג של אקירוב מודל רמת השרון. גם אם זה שיהיה דיור יוקרתי בעיר שהיא ללא ספק העיר היוקרתית בערי השרון אין לי בעיה עקרונית, אלא זה שדווקא על הקרקע הציבורית, אולי היחידה שיצאה למכירה בעשרות שנים, נבנה הפרויקט היוקרתי ביותר, זה כבר פספוס אדיר. סוף סוף יכלה העירייה לתת פתרון לקצת זוגות צעירים והיא בחרה להתרפס בפניי יזם פרטי על חשבון צעיריה.

מזל שלאחרונה המחוז כופה על העירייה יותר ויותר לשלב בתוכניות החדשות המגיעות לפיתחו, למשל בתוכניות הפינוי בינוי השונות, שילוב גם של דירות קטנות יותר.

שלום עם תל אביב עכשיו

השבוע קיבלה מועצת העיר את אחת ההחלטות החשובות שלה בקדנציה הנוכחית, אם לא בקדנציות האחרונות, בכל אופן הייתה אמורה לקבל.

סכסוך הגבולות בין רמת השרון לתל-אביב תקוע כמו עצם בגרון. הוא קיים לו מזה שנים, מונע ומעכב את פיתוח אזורי החיץ בין שתי הערים. תשאלו את תושבי נווה גן והם יספרו לכם עד כמה.

הגבול הנוכחי בין תל אביב לרמת השרון נקבע לפני עשרות רבות של שנים. אני מניח שכמו היום גם אז, היו מספיק אינטרסנטים שניסו להשפיע היכן הקו יעבור והתוצאה היא גבול פתלתל ללא כל קשר לטופוגרפיה בשטח. אבל כאשר באו המתכננים שנים אחרי וביקשו לעצב ולתכנן את המחוז, הם התעלמו מקווי הגבול על המפה וזרמו עם מתאר השטח וכאן נולד כנראה הסכסוך. מתחמים אחרי מתחמים בבעלות משותפת של הערים השונות הם מתכון בטוח לעימותים ולסכסוכים. תוסיפו לכך אגו ומשחקי יוקרה בין ראשי הערים ותקבלו מלחמה של ממש.

שלושה מוקדים עמדו במוקד המחלוקת בסיבוב האחרון של המאבק הזה בין תל אביב לרמת השרון, אותם ניתן לראות במפה. הראשון הוא הרצועה הצרה בין דרך משה סנה לכביש 4 מדרום למה שאמור להיות רצועת הנופש – במתחם זה מתוכננת הקמתן של 2,900 יח"ד. השני הוא האליפסה שנוגסת באזור פי גלילות מצפון לרמת אביב ג' – כאשר גם במתחם זה מתוכננת הקמתן של 2,900 יח"ד והשלישי היכן שהיום נבנית לה שכונת נווה גן. תל אביב בשיא העימות דרשה לספח אליה את כל האזור מדרום לכביש 5. גבי פארן הגיב בחוכמה, תקע טריז בלב האזור הזה בדמותה של שכונת נווה גן ובכך קבע עובדות בשטח.

וכאן מגיעים להחלטה שהונחה בפנינו חברי המועצה. על-פי הצעת הפשרה שגיבשו צוותים משתי הערים, כאשר את הצוות הרמת שרוני מוביל מאיר דורון, תל-אביב תעביר לרמת השרון את אותה אליפסה בפי גלילות ורמת השרון תעביר לתל-אביב את השטח מדרום לרצועת הנופש. התוצאה, שני מתחמים שלמים והומוגניים בבעלות וניהול גורם עירוני אחד – פי גלילות כולה של רמת השרון והמשך המשתלה ושכונת נווה שרת כמקשה אחת יהיו שייכים לתל-אביב.

אבל מעבר לעובדה שחילופי השטחים יוצרים מציאות תכנונית נוחה הרבה יותר וכוללים התחייבות לפיצוי צד שניפגע מההחלפה על-ידי הצד המקבל, ההחלפה הנ"ל, וזה מבחינתי המרכיב החשוב בה – היא סוג של הסכם שלום היסטורי בין הערים במסגרתו הנהגות הערים מתחייבות לשיתוף פעולה פורה וחיובי ביניהן. או במילות ההסכם עצמו: ההסכמים נועדו להסדיר שיתוף פעולה בין הרשויות בנושאים מוניציפאליים ותפעוליים הקשורים לשירותי הציבור והקהילות בשתי הרשויות.

שיהיה ברור – החלטת עירייה של רמת השרון לדחות את הסכם הפשרה כמוה כהכרזת מלחמה על תל-אביב. מלחמה שתתבטא בהתנגדויות אוטומאטיות של שני הצדדים בקשר עם התוכניות של העיר השנייה, כאשר הסלט הזה של שכונות מעורבות יוצר קרקע פורייה להתנצחויות משפטיות שימשכו ללא סוף. המשמעות היא שאף אחת מהתוכניות, לא זו הצמודה לרצועת הנופש ולא זו בפי גלילות, לא יתקדמו - סנטימטר אחד של כביש לא ייסלל, אבן אחת לא תונח שם ובטח ששום דיור לזוגות צעירים לא ייבנה.

לעומת זאת, קבלת ההסכם בצירוף הנכונות שהביעה הממונה על המחוז, הגב' גילה אורון, במהלך ישיבות הנהלת העירייה לסיוע של המחוז ככל הנדרש, ורתימת משרדי הממשלה השונים, הכמהים להגדלה מאסיבית של היצע הדירות בסביבה, יוצר הזדמנות פז לקידום מהיר של התוכניות השונות בתנאים נוחים ביותר הן לקבלנים, וחשוב מכך לרוכשי הדירות, בעיקר הצעירים (מרבית הקרקעות בשני המתחמים הן קרקעות מינהל).

לסיכום, אני קורא לחבריי, חברי העירייה, לגלות שמץ של אחריות כלפי התושבים, לשים בצד את משחקי היוקרה האישית והאגו, לחשוב טוב טוב שוב על היתרונות שבפשרה שהביא בפנינו מאיר דורון, ולאשר אותה. כך נוכל בעתיד הנראה לעין, אנו וילדינו (כשהם עדיין ילדים), ליהנות בפארק המטרופוליני ברצועת הנופש, להיות מסוגלים לרכוש דירה בפרויקטים השונים לזוגות צעירים שייבנו בשטח (גם אם את חלקם תבצע עיריית תל-אביב), לעלות על הרכבת בתחנה בפי גלילות ולטייל בשמורת הנרקיסים באזור השלולית הגדולה צמוד לנתיבי איילון.

המחירים ממשיכים לנסוק וראשי העיר ממשיכים לישון

לפני קצת פחות משנה הגשתי למליאת מועצת העיר הצעה לסדר לפיה רבע מיח"ד בפרויקטים חדשים של בניינים בני 3 קומות ומעלה יהיו דירות של עד 85 מ"ר שטח עיקרי, וזאת בתקופה בה מאות יחידות דיור נמצאות בהליכי בנייה ואישור בגופים השונים של העירייה.

מטרת ההצעה הייתה להרחיב את היצע הדירות המתאימות לזוגות צעירים, ובכך להבטיח לרמת השרון אופי צעיר ודינמי גם בעוד עשרים ושלושים שנה (http://www.ramat-hasharon.muni.il//PDF_Files/CouncilDecisions/11_10_09_M.pdf).

לצערי, הצעתי נדחתה על הסף והמחירים, כמו שאפשר לראות בלינק למטה מהאתר "כלכליסט", ממשיכים לנסוק כלפי מעלה, משאירים יותר ויותר צעירים כמעט ללא סיכוי לרכוש דירה בעיר שאליה הם כל כך היו רוצים לחזור.

http://www.calcalist.co.il/real_estate/articles/0,7340,L-3413938,00.html

"זוגות צעירים ברמת השרון???"

אלף תשע מאות שבעים ומשהו. הימים הם ימי האופוריה שאחרי מלחמת ששת הימים. המוני יהודים עולים לישראל, המעצמה האזורית החדשה. רמת השרון מגיעה לצומת דרכים. אנחנו עוד לא רחוקים מימי הצנע, והבנייה היא לא הבנייה של היום – דירת 4 חדרים אז נחשבה לדירת יוקרה. פרנסי רמת השרון דאז מבינים את הפוטנציאל העצום הגלום בעולים החדשים, במיוחד הזוגות הצעירים שבהם, ופיתוח מואץ של רובע הדר נכנס לפעולה, שכלל בנייה במתכונת עירונית תוך שמירה על הרגשה של קהילה קטנה – זאת רמת השרון שלתוכה אני נולדתי ושבה גדלתי.

היום רמת השרון שוב עומדת בצומת דרכים. אחרי עשורים שלמים של קיפאון יחסי בבנייה, העיר עומדת בפני תנופת בנייה מחודשת: נווה גן, רובע אלון, פי גלילות, מתחם התע"ש ומתחמים נוספים – שאחריהם תהפוך רמת השרון לעיר בת קרוב ל-200 אלף תושבים, וחברי מועצת העיר החדשים שנבחרו לפני בקושי חצי שנה, יצטרכו להחליט איזו עיר זו תהיה.

למען הדיוק, תנופת הבנייה ברמת השרון כבר החלה. מה"פיילוט" בנווה גן ומפרויקטים אחרים, אפשר ללמוד על הכיוון שאליו אנחנו צועדים. מאז נכנסתי לעירייה, לכל ישיבה בוועדה המקומית לתכנון ולבנייה מגיעות שורה של בקשות של יזמים וקבלנים שמבקש הקלות או במילים אחרות מבקשים אישור לתוספת אחוזי בנייה, בעיקר הוספה של קומה או שתיים מעבר למה שמותר להם במקור. מה שאותי מדאיג הוא שרוב רובן של הבקשות אינן לעוד דירות באותן קומות נוספות, אלא שמבקשים לבנות את אותו מספר דירות מקורי ולנצל את הזכויות הנוספות להגדלת שטח כל אחת מהן, תוך יצירת עוד ועוד מגדלי יוקרה.

השבוע הונחה על שולחן הוועדה תוכנית אחרת. שונה. אחת שבה היזם מבקש לבנות 15 יח"ד קטנות (אפילו קטנות מדי) במקום 4 דירות גדולות. ראיתי בדיון בתוכנית הזו הזדמנות יקרה מפז, כזו שבסופה תצא בשורה לנו, הילדים שגדלו ברובע הדר, ולזוגות צעירים רבים אחרים שישמחו להצטרף אלינו ולגור בעיר איכותית כמו רמת השרון.

עיר שרוצה לשמור על חיוניותה, על אופי צעיר ודינמי, חייבת להיות מסוגלת להציע מגוון רחב של פתרונות דיור, החל מדירות קטנות יחסית לסטודנטים ולחיילים משוחררים, דרך דירות של שלושה וארבעה חדרים לזוגות שזה עתה התחתנו או לכאלה עם ילד או שניים וכלה בדירות גדולות הרבה יותר, שמהן לא חסר ברמת השרון ושצפויות להיות עוד אלפים מהן בשנים הקרובות.

לזו מצטרפת הרפורמה בקרקעות המדינה, אם וכאשר תאושר בכנסת. עם העברת הקרקעות לידיים פרטיות, אחד הדברים שיהיה קשה יותר לעשות הוא לתכנן מה ייבנה, ומתי. אולי הדבר יגרום דווקא לפיתוח איטי יותר, כזה שייתן לעיר אפשרות להסתגל. אולי הוא דווקא יאיץ תהליכים. רק הזמן יגיד.

במצב הנוכחי, היצע הדירות, בעיקר הקטנות יותר, ברמת השרון נמוך מאוד, והמחירים רק הולכים ומאמירים. רמת השרון מציעה בעיקר דירות יוקרה, ולכן יותר מדי בנים ממשיכים לא חוזרים לרמת השרון. הם עוברים לפתח תקווה, הרצליה, ראשון לציון ולצפון השרון. רמת השרון הולכת ומזדקנת, בגלל שהערים הללו חוטפות את הצעירים בשלב מוקדם: מיד אחרי החתונה, עוד לפני שנולדים הילדים. ופה ברמת השרון? כרגע אין פיתרונות רלוונטיים. זוגות צעירים, סטודנטים או כאלה שרק עכשיו סיימו ללמוד, לא ישלמו 5,000 שקל על דירת ארבעה חדרים באוסישקין, וגם לא יוציאו 400 אלף דולר על רכישת דירה – בהנחה שיצליחו למצוא אחת כזאת.

אז אנחנו חוזרים לשאלה: איזו עיר תהיה רמת השרון?